Значення іпотечних облігацій
Іпотечна облігація відноситься до облігації, випущеної інвестору, яка забезпечена пулом іпотечних кредитів, забезпечених заставою нерухомого майна (житлового або комерційного), а отже, змушує позичальника платити заздалегідь визначену серію платежів, відсутність яких може призвести до продажу або арешту активу.
Інвестори отримують щомісячний платіж, який включає відсотки, а також основну суму, коли позичальник сплачує відсотки та погашення боргу, який позичив гроші, зберігаючи деякі активи нерухомості в якості застави, і у випадку, якщо позичальник не виконує зобов'язання, актив може бути проданий для погашення власників облігацій забезпечені цими активами.
Як працює іпотечна облігація?
Коли людина купує житло та фінансує його, зберігаючи його як заставу, позикодавець отримує право власності на цю заставу до повного сплати позики. До позикодавця належать банки та іпотечні компанії, які надають позику на такі активи нерухомості. Потім банки об’єднують ці іпотечні кредити та продають їх інвестиційному банку або будь-якому державному органу зі знижкою. Таким чином банки миттєво отримують гроші, які вони спочатку отримали б протягом терміну позики, а також їм вдається перекласти ризик невиконання зобов’язань із себе на інвестиційні банки.
Потім інвестиційний банк передає цей пакет в SPV (спеціальний засіб) та випускає облігації за тими позиками, які забезпечені іпотекою. Грошовий потік за цими позиками здійснюється у вигляді відсотків плюс виплата основної суми щомісяця передається власникам іпотечних облігацій. Цей процес об'єднання іпотеки та передачі грошових потоків за боргом власникам облігацій називається сек'юритизацією. Інвестиційний банк зберігає свою частку в процентній складовій позики, а решту відсотків плюс основну складову передає власникам облігацій.
Типи
Існують різні типи MBS (іпотечне забезпечення) -
№1 - Іпотечні цінні папери
Згідно з цим типом MBS, виплати здійснюються пропорційно між власниками облігацій у міру їх отримання. Якщо загальна кількість випущених облігацій складає 1000 на 1000 доларів США кожен і 10 інвесторів тримають по 100 облігацій кожен, тоді кожен інвестор отримає 1/10 частки від перерахованого їм платежу. Кожен інвестор отримував би свою частку платежу відповідно до їх утримання. Якщо є передоплата, вона буде передана власникам облігацій пропорційно. Жоден власник облігацій не отримає більше або менше своєї частки в загальній сумі облігацій в цих іпотечних кредитах. У разі дефолту кожен інвестор несе збитки (якщо вартість активів падає нижче номіналу облігацій) до своєї частки в облігаціях.
Отже, інвестори MPS або власники облігацій стикаються з ризиком передоплати та продовження боргу, рівним їхнім володінням.
№2 - CMBS (забезпечена заставою застава)
Вище ми бачили, як інвестори MPS стикаються з ризиком передоплати, і в разі передоплати, як кожен інвестор отримує його, незалежно від того, потрібен він або віддає перевагу на той момент. Багато інвесторів стурбовані передоплатою та ризиком дефолту.
CMBS допомагає пом'якшити ці проблеми, спрямовуючи грошові потоки від іпотечних кредитів до різних класів або шарів, які називаються траншами, так що кожен клас по-різному піддається обом ризикам. Кожен транш регулюється різним набором правил щодо розподілу платежу. Кожен транш отримує відсотки щомісяця, але основна сума та сума передоплати виплачуються послідовно. CMBS побудований таким чином, що кожен клас облігацій виходив би послідовно у порядку.
Якщо є 4 транші, тоді правило щодо щомісячної основної суми та передоплати до траншів буде таким:
- Транш 1 - Отримає всю суму основного боргу та передоплату до тих пір, поки основний баланс не буде нульовим.
- Транш 2 - Після того, як транш 1 повністю сплачений; він отримає всю основну суму та передоплату до тих пір, поки залишок основного боргу не буде нульовим.
- Транш 3 - Після того, як транш 2 повністю сплачений; він отримає всю суму основного боргу та передоплату до тих пір, поки залишок основного боргу не досягне нуля.
- Транш 4 - Після того, як транш 3 буде повністю сплачений, він отримає основну суму та передоплату до тих пір, поки основний баланс не буде нульовим.
Таким чином, ризик передоплати розподіляється між траншами. Найвищий ризик передоплати є в Транші 1, тоді як нижчі транші виступають як амортизатор у разі несплати позичальника. У наведеному вище прикладі Транш 4 має найвищий ризик дефолту та найнижчий ризик передоплати, оскільки він отримує передоплату після того, як вищезазначені три транші будуть повністю сплачені, і він має покрити збитки у разі дефолту.
Приклад
Припустимо, 10 людей взяли позику в 100 000 доларів під 6% кожна, зберігаючи будинок як заставу в банку ABC на загальну суму іпотечного кредиту в 1 000 000 доларів. Потім банк продав би цей пул іпотеки інвестиційному банку XYZ і використав ці гроші для надання нових позик. XYZ продав би облігації на 1 000 000 доларів (1000 облігацій на 1000 доларів кожна) під 5% за рахунок цих іпотечних кредитів. Банк ABC передає отримані відсотки (5000 доларів США) плюс компонент платежу в 1-му місяці XYZ після збереження націнки або комісії. Скажімо, комісія, що зберігається, становить 0,6% (0,05% щомісяця) від суми позики, тож сума, передана 1-го місяця XYZ, становить 4500 доларів США плюс сума погашення. XYZ також збереже розповсюдження в розмірі 0,6% (0,05% щомісяця) на суму позики, а решту відсотків у розмірі 4000 доларів плюс сума виплати передаватиме в перший місяць власникам іпотечних облігацій.
Таким чином інвестиційний банк може придбати більше іпотечних кредитів у банку за рахунок грошей, отриманих від продажу облігацій, а також банки можуть використовувати гроші, отримані від продажу іпотечних кредитів, для отримання нових позик. У разі невиконання плати власниками будинків іпотека може бути продана для виплати інвесторам.
Іпотека проти боргових зобов'язань
Основна відмінність між борговою та іпотечною облігаціями полягає в тому, що боргові зобов'язання не забезпечені і забезпечені лише повною вірою та кредитом компанії-емітента, тоді як іпотечна облігація забезпечена заставою, яка може бути продана у разі несплати позичальника. Тому процентна ставка MBS нижча, ніж облігаційні зобов'язання через менший ризик.
Інша відмінність полягає в оплаті та частоті платежів. Іпотечні облігації виплачуються щомісяця і включають відсотки, а також основний компонент. З іншого боку, зобов'язальні облігації виплачуються щорічно або півроку, що включає лише процентну складову, а основна сума виплачується в термін погашення.
Переваги
- Іпотечні цінні папери забезпечують більший прибуток, ніж казначейські цінні папери.
- Він пропонує вищу кориговану на ризик прибутковість, ніж інші боргові облігації, завдяки підтримці іпотечних активів, що зменшує ризик.
- Вони забезпечують диверсифікацію активів, оскільки мають низьку кореляцію з іншими класами активів.
- Він забезпечує регулярний і частий дохід порівняно з іншими продуктами з фіксованим доходом. MBS має щомісячні платежі, тоді як корпоративні облігації пропонують річний або піврічний платіж.
- Цінна застава, забезпечена іпотекою, є більш безпечною інвестицією, ніж облігаційні зобов'язання, оскільки у випадку дефолту застава може бути продана для погашення власників облігацій.
- MBS не має ризику хвоста, оскільки одноразової виплати основної суми за терміном погашення не існує, оскільки щомісячний платіж включає відсотки плюс основний компонент, який розподіляється протягом терміну дії облігації. Тоді як в інших облігаціях високий ризик хвоста через одноразову виплату основної суми на термін погашення, що збільшує ризик для власників облігацій.
Недоліки
- Цінні папери, забезпечені іпотекою, мають нижчий дохід, ніж облігаційні зобов'язання.
- Іпотечне забезпечення часто рекламується як безпечне інвестування привертає негативний розголос через їхню роль в іпотечній кризі 2008 року. Банки через високу прибутковість стали самовдоволеними та видавали позики людям із низькою кредитоспроможністю. Коли дефолт іпотечних кредитів не виконувався, це призвело до втрати мільйонів доларів грошей інвесторів та банкрутства багатьох великих інвестиційних банків, таких як брати Леман. Отже, ці облігації такі ж хороші, як актив і люди, які позичають гроші на ці активи.
- Такі власники облігацій стикаються з ризиком передоплати у разі зниження процентної ставки на ринку. Більше того, отримані ними гроші доведеться вкладати за нижчою ставкою, що зменшує їх віддачу.
Висновок
Іпотечні облігації як клас активів пропонують диверсифікацію та пропонують інвестору вищу дохідність, ніж казначейська, та менший ризик, ніж облігаційні зобов'язання. Більше того, вони надають гроші інвестиційним банкам для придбання більшої кількості іпотечних кредитів, а банки - більше позикових коштів, що допомагає підтримувати конкурентоспроможність ставок за іпотечним кредитом та ринки ліквідними.